Cours de français/class 610/

*Arrive dans la class comme d'autre étudient*
*Ont parle en attendant le proffesseur *

Proffesseur:
Désoler pour mon retard...
Donc, voilà!

On va parler aujourd'ui des droit imobilier`:

QUALIFICATION DES BIENS ET DES DROITS

A. Notion de patrimoine
(Cf. arts 2 al. 1 C.c.Q. et 302 C.c.Q.)
Section 1 : Définition

« Un ensemble des droits, considéré comme formant une universalité juridique »

Droits  Droits tant réels que personnels
Ensemble de droit qui comprend tant un actif qu’un passif : cf. 2644 & 2645 C.c.Q. : l’ensemble des biens d’un débiteur répond de ses obligations

Universalité juridique • Pas seulement une universalité de faits  le patrimoine doit-être considéré sans prendre en compte sa composition

• Les variations dans la composition du patrimoine d’une personne n’ont aucun effet sur l’existence de ce patrimoine

Section 2 : Composition

•Actif : N’entrent dans le patrimoine que des biens qui ont une valeur pécuniaire (Ex. : droit de propriété sur maison, auto, etc., obligations émises par gouvernement /entreprise, même une action en justice, comme une action ayant pour but le recouvrement d’une somme d’argent)

Ce qui est exclu d’un patrimoine :

- Choses communes : Même si elles sont utiles ou essentielles au bien être des personnes, les choses communes se situent en marge du patrimoine  l’air et l’eau ne sont pas, en principe, susceptibles d’appropriation.

-Droits extrapatrimoniaux : Sont exclus du patrimoine parce qu’ils n’ont pas généralement de valeur pécuniaire

Ne font donc pas partie de l’actif d’un patrimoine :

- Les droits publics et politiques (droit de vote, de se porter candidat à une élection)

- Les droits de la personnalité (droit à la vie, droit au respect de sa réputation, droit au respect de sa vie privée) : Cf. art. 3 C.c.Q

- Les droits parentaux et les actions d’état (531-537 C.c.Q)

Mais même si les droits de la personnalité sont incessibles (art. 3 al. 2 C.c.Q), il est quand même possible d’accorder à un tiers, contre rémunération, le droit d’utiliser (et exploiter) son nom, son image ou sa voix.

Et le droit à une indemnité pour violation d’un droit extrapatrimonial fait aussi partie du patrimoine d’une personne (Driver c. Coca-Cola Ltd., 1961 R.C.S. 201)  Est donc inclus dans l’actif du patrimoine le droit d’intenter une action en dommages pour atteinte à la réputation, à la vie privée, etc. (Cf. arts 35 et 36 C.c.Q.)

• Passif : Charges, obligations et dettes auxquelles une personne est assujettie

B. Qualification des biens

Section 1 : De certaines catégories de biens

a) Biens corporels et biens incorporels

- Classification des biens en fonction de leur matérialité, que le législateur reconnaît formellement à l’art. 899 C.c.Q.

• Biens corporels :

- Comprennent les biens matériels faisant partie du monde physique  biens concrets et palpables

- Mais les choses sans valeur économique ou inappropriables ne sont pas des « biens » au sens du droit civil.

- De sorte qu’on peut définir le bien corporel comme une chose physique (i.e objet possédant une réalité physique) qui peut être appropriée et qui possède une valeur économique.

• Biens incorporels :

- Immatériels, impalpables, ne se perçoivent que par l’esprit

- Incluent : - Les droits personnels (créances, actions en justice)

- Les droits réels démembrés (usufruit, servitudes)

- Les droits intellectuels (droits d’auteur, marques de commerces,
brevet d’invention)

- Comme pour les biens corporels, une valeur économique est rattachée aux biens incorporels.

- Les biens incorporels eux-mêmes (i.e. les droits) peuvent porter sur un objet matériel (bien corporel), mais le droit lui-même reste incorporel  Ex.: le droit d’usufruit d’un immeuble permettant à son titulaire d’en retirer les revenus (loyers).

- Un bien incorporel se définit comme un droit, lequel est essentiellement immatériel, auquel s’attache une valeur économique

b) Biens appropriables et biens inappropriables

- Certaines catégories de biens (choses) ne sont susceptibles d’appropriation (ne peuvent faire partie d’un patrimoine) parce qu’on ne peut y attribuer une valeur pécuniaire  Cf. 913 C.c.Q

- Mais il existe des biens qui, même s’ils sont appropriables, ne sont pas appropriés On parle de biens vacants (Arts 914 et 934 C.c.Q. suiv.) : biens sans maître (sans propriétaire) et les meubles perdus ou oubliés.

c) Capitaux / revenus (fruits)

- Distinction fondée sur le rapport entre les biens et ce qu’ils produisent

- Pertinence : utile pour déterminer notamment l’étendue des droits de l’usufruitier (voir par ex. arts 1129 et 1130 C.c.Q.)

• Le capital : cf. art. 909 C.c.Q. : comprend les biens dont on tire des fruits et revenus, les biens affectés à l’exploitation d’une entreprise, les actions / parts sociales d’une personne morale ou d’une société, le remploi des fruits et revenus, le prix de disposition d’un capital ou son remploi, et les indemnités d’assurance qui tiennent lieu du capital, les droits de propriété intellectuelle et industrielle (sauf les sommes qui en proviennent sans qu’il y ait eu aliénation de ces droits).

• Les fruits et revenus : cf. art. 910 C.c.Q. : ce que le bien produit sans que sa substance soit entamée ou ce qui provient de l’utilisation d’un capital, et les droits dont l’exercice tend à accroître les fruits et revenus d’un bien.

- Fruits : - les fruits civils (ce qui est produit spontanément par le bien)
- les fruits industriels (ce qui est produit par la culture ou l’exploitation d’un fonds)
- le produit et le croît des animaux

-Revenus : les sommes d’argent que le bien rapporte (les fruits civils), i.e. loyers, intérêts et dividendes (sauf s’ils représentent la distribution d’un capital d’une personne morale)

Section 2 : Les biens meubles et les biens immeubles

a) Pertinence de la distinction

• En matière de procédure civile :

- L’action personnelle portant sur un bien meuble est généralement intentée devant le tribunal du district dans lequel le défendeur est domicilié (art. 68 C.p.c.), alors que l’action réelle ou mixte qui porte sur un immeuble peut-être exercée soit devant le tribunal du district dans lequel est situé le bien, soit devant le tribunal du domicile du défendeur, au choix du demandeur (art. 73 C. p.c.).

- La procédure de saisie immobilière comporte un caractère beaucoup plus formaliste et complexe que la saisie mobilière  La saisie doit s’effectuer au moyen du bref approprié pour qu’elle soit valable  Plusieurs oppositions à une saisie sont accueillies par le simple motif que le saisissant tente de saisir un bien devenu immeuble au moyen d’un bref mobilier.

• En matière de sûretés :

- L’hypothèque avec dépossession du détenteur en faveur du créancier ou d’un tiers est permise si elle porte sur un bien meuble (arts. 2702 et 2705 C.c.Q.) – En matière d’hypothèque immobilière, la garantie conférée sur le bien n’emporte pas sa dépossession.

- Seule une personne qui exploite une entreprise peut consentir une hypothèque sur un bien meuble représenté par un connaissement (2685 C.c.Q.) Seul un bien meuble est susceptible d’être grevé par une telle garantie.

- L’hypothèque immobilière doit être constituée au moyen d’un acte notarié en minute (2693 C.c.Q.).

- La durée du préavis d’exercice d’un droit d’hypothèque varie selon qu’il s’agit d’exercer la garantie sur un meuble (20 vs 60 jours : 2758 al.2 C.c.Q.).

• En matière de libéralités :

- La donation entre vifs d’un immeuble doit être faite par acte notarié, sous peine de nullité absolue – La donation d’un bien meuble peut s’opérer par simple délivrance et possession immédiate (don manuel) : 1824 C.c.Q.

• En matière de publicité des droits :

- 1453 C.c.Q. : Les contrats ayant comme effet de transférer le droit de propriété ou un autre droit réel dans un bien sont opposables aux parties et aux tiers.

- Mais le transfert de propriété d’un immeuble fait exception à cette règle, et n’est opposable aux tiers que s’il est publié : (arts. 1455, 2938 al.1 et 2941 C.c.Q.). En matière mobilière, les droits réels ne sont soumis à l’obligation de publicité que lorsque la loi le prévoit expressément : art.2938 al.3 C.c.Q.

• En matière de prescription :

- Prescription acquisitive (i.e mode d’acquisition d’un droit de propriété par l’effet de la possession et de l’écoulement du temps : 2910 C.c.Q.) : le délai pour prescrire est de 10 ans s’il s’agit d’un immeuble (2918 C.c.Q), alors que le délai pour prescrire est de 3 ans ou 10 ans dans le cas d’un meuble selon que le possesseur est de bonne ou mauvaise foi (arts. 2919 al.1 et 2917 C.c.Q.)

- Prescription extinctive : L’hypothèque immobilière s’éteint au plus tard 10 ans après son inscription (2798 C.c.Q) – Ce délai est de 30 ans pour l’hypothèque immobilière (2799 C.c.Q.).

- Les actions visant à faire valoir un droit réel immobilier se prescrivent par 10 ans (2923 al.1 C.c.Q), alors que l’action visant à faire valoir un droit réel mobilier se prescrit par 3 ans (2925 C.c.Q.).

• En matière de fiscalité :

- Plusieurs taxes ne sont applicables qu’aux propriétés immobilières (taxe municipale, taxe scolaire, droits de mutations) : arts 31 et 203, Loi sur la fiscalité municipale; art 2, Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

b) Les biens immeubles : (Cf. art. 899 C.c.Q.)

- Art. 375 CCBC : 4 espèces d’immeubles :

1. immeubles par nature
2. immeubles par destination
3. immeubles par objet auquel ils s’attachent
4. immeubles par qualification de la loi

- Ces catégories disparaissent dans le C.c.Q, et en apparence seule la distinction « meubles-immeubles » subsistent  Mais les nouveaux textes du C.c.Q sur les conditions d’immobilisation d’un bien conservent des traces de l’ancienne classification  Ce qui permet de dire que sous le C.c.Q, on retrouve maintenant trois catégories d’immeubles :

1. Immeubles en raison de leur nature
2. Immeubles en raison d’une immobilisation (par attache ou réunion)
3. Immeubles par qualification de la loi


i) Immeubles par nature :

- Définition : bien corporel qui, d’après ses caractéristiques physiques, ne peut ni se déplacer, ni être normalement déplacé- Bien qui, à l’état normal, est immobile.

- Le C.c.Q. n’énonce pas, à proprement parler, de définition de l’immeuble par nature. Il ne fait qu’en donner des exemples cf. art. 900 C.c.Q. : trois exemples d’immeubles en raison de leur nature : les fonds de terre, les végétaux et les minéraux.

-Fonds de terre : Certains éléments du sol peuvent être déplacés au moyen de travaux d’excavation ou d’aménagement, mais il n’en demeure pas moins que le sol et le sous-sol eux-mêmes ne peuvent faire l’objet d’un déplacement.

- Végétaux : La qualification des végétaux comme immeuble par nature dépend de leur adhérence au sol C’est ainsi que les récoltes pendantes par les racines, les fruits non cueillis des arbres, les arbres et les arbustes plantés dans le sol sont tous des immeubles par nature (cf. Bienvenu c. Gingras, (1934) 72 C.S. 237).

-Dès que cesse cette adhérence, les végétaux deviennent des biens meubles le produit des récoltes coupées ou arrachées, les fruits cueillis ou les arbres abattus cessent d’être immeubles (et deviennent meubles) parce qu’ils peuvent dès lors être déplacés, par application du principe de l’art. 905 C.c.Q.

- Meubles par anticipation : Exception au caractère mobilier des végétaux les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des biens meubles s’ils sont vendus avant même d’être séparés du fonds de terre. La qualification mobilière est fondée sur l’intention des parties au contrat de vente (selon laquelle on considère l’objet de la vente sous son angle futur).

-Selon cette fiction, les ventes de récoltes sur pied, de coupes de bois à effectuer, d’arbres à abattre, et même de terre de surface, de tourbe ou de gazon peuvent être considérées comme des ventes mobilières.

- Principe codifié à l’art. 900 al. 2 C.c.Q. : «…Les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont l’objet.

- Incidemment, une hypothèque mobilière peut donc valablement grever ces biens, et elle prendra effet au moment où les végétaux seront séparés du sol (cf. art. 2698 C.c.Q.). Cette hypothèque peut cependant être inscrite de façon anticipée au moment de la convention.




- Minéraux : Tant qu’ils ne sont pas extraits du sol, les minéraux sont considérés comme immeubles par nature. L’exception permettant une mobilisation par anticipation est également permise dans le cas des minéraux (cf. arts. 900 al. 2 et 2698 C.c.Q.).

ii) Immeubles en raison d’une immobilisation (par attache ou par réunion) :

-Art. 900 C.c.Q.: Les constructions et les ouvrages à caractère permanent qui se trouvent sur un fonds de terre sont immeubles. L’expression «constructions et ouvrages» est assez large pour inclure toute structure foncière, y compris les ponts, les aqueducs et les réseaux de distribution d’électricité publique.

- Les constructions et ouvrages ne sont pas immeubles en raison de leur nature (contrairement à la position sous le C.c.B.C. : cf. art. 376 C.c.B.C.) : la seule raison pour laquelle ils peuvent être considérés comme des immeubles réside dans leur rattachement à un fonds de terre. Ces constructions et ouvrages deviennent immeuble lorsqu’ils adhèrent au sol et acquièrent de la sorte un caractère de stabilité : phénomène de l’immobilisation.

Proffesseur Voilà votre examien:

UNIVERSITÉ DU QUÉBEC À Dragon ball
DÉPARTEMENT DU FRANÇAIS

TRIMESTRE : AUTOMNE 2005
PROFESSEUR : JEAN TRUDELLE

NOM DE L’ÉTUDIANT(E) : Toubyoo

DATE : LE 30 DÉCEMBRE 2005
JUR 1900
DROIT CIVIL ET STATUTAIRE IMMOBILIER

EXAMEN FINAL (50% DE LA NOTE FINALE)

DIRECTIVE : À chaque fois qu’il vous est demandé dans une question d’identifier une source de droit, inscrivez le numéro de l’article de loi pertinent suivi du nom de la loi ou d’une abréviation de celui-ci.

QUESTION 1 (5 points)

Arthur vend un terrain à Bernard. Aux termes de l’acte de vente signé par Arthur et Bernard, Bernard s’est engagé envers Arthur à ne pas exploiter de restaurant à partir de ce terrain. Par ailleurs, cet acte de vente ne contient aucun engagement de la part de Bernard à faire assumer l’engagement de non-concurrence à un acquéreur subséquent advenant qu’il vende le terrain.

Bernard vend subséquemment le terrain à Charles, et l’acte de vente entre Bernard et Charles n’impose à ce dernier aucune restriction quant à l’usage du terrain.

Aucun des deux actes de vente n’impose par ailleurs de servitude sur le terrain en cause visant à interdire l’exploitation d’un restaurant.

Si Charles vient à exploiter un restaurant à partir d’un bâtiment érigé sur ce terrain, Arthur dispose-t-il d’un quelconque recours à l’encontre de Charles? Justifiez.

NON, (art. 1182 CCQ) La restriction quant à l’usage du terrain ne peut survivre en l’absence d’un engagement à cet effet de Charles. La restriction ne constitue pas un droit réel et donc ne comporte pas de droit de suite.

QUESTION 2 (5 points)

Un immeuble est vendu pour un montant de 2 227 929.78$. Aux termes de l’acte de vente pertinent, ce montant inclut un montant de 294 371.18$ de machinerie industrielle qui est maintenue à demeure dans le bâtiment. Calculez les droits de mutation exigibles, en faisant état des étapes pertinentes de votre calcul. Précisez aussi si la valeur attribuable à la machinerie doit être incluse dans la valeur de l’immeuble pour les fins du calcul.

Oui, la valeur attribuable à la machinerie doit être incluse dans la valeur de l’immeuble (art. 1.0.1 LDMI)
a) 50 000$ x 0.005= 250$
b) 200 000$ x 0.01= 2 000$
c) 2 227 929.78$ - 250 000$=1 977 929.78$
1 977 929.78$ x 0.015= 29 668.95$
250$ + 2000$ + 29 668.95$= 31 918.95$



QUESTION 3 (20 points)

VRAI OU FAUX

Indiquez si les dix énoncés suivants sont vrais ou faux, et justifiez brièvement votre réponse. Le cas échéant, indiquez les sources de droit applicables.

Chaque sous-question vaut deux points.

3.1 Pour être valable, un contrat d’emphytéose doit obliger l’emphytéote à effectuer des améliorations à l’immeuble.

VRAI, (art. 1195 CCQ) Il est de l’essence même du contrat d’emphytéose que l’emphytéote s’oblige à effectuer des améliorations à l’immeuble, puisque cette obligation constitue en quelque sorte le prix pour l’acquisition du terrain.

3.2 L’emphytéote est le propriétaire absolu, pour la durée de l’emphytéose, des constructions qu’il effectue sur l’immeuble.

VRAI, (art. 1200 al.1 CCQ) l’emphytéote jouit de tous les droits rattachés à la qualité de propriétaire de l’immeuble sous réserve des restrictions prévues par l’acte constitutif.
Il a droit à toute l’utilité que procure l’immeuble à condition de ne pas le détériorer ou le détruire (arts. 1195 et 1204 al.1 CCQ)


3.3 L’emphytéote peut vendre ou hypothéquer l’immeuble faisant l’objet de l’emphytéose et les constructions qui s’y trouvent sans le consentement du propriétaire mais sous réserve des droits de ce dernier.

VRAI, mais l’aliénation n’est pas définitive. L’aliénation cesse d’avoir effet à l’expiration du droit de l’emphytéote, de sorte que l’acquéreur doit remettre l’immeuble au propriétaire à l’extinction de l’emphytéose.

3.4 Les copropriétaires en indivision d’un immeuble ne peuvent reporter le partage de celui-ci.

FAUX, les indivisaires peuvent reporter le partage pour une période d’au plus 30 ans (renouvelable), dans la mesure où tous les indivisaires y consentent. (art. 1013 CCQ)

3.5 Les copropriétaires d’un immeuble faisant l’objet d’une déclaration de copropriété peuvent requérir le partage des parties communes de cet immeuble.

FAUX, (art. 1048 CCQ) Chaque copropriétaire se trouve en situation d’indivision forcée dans les parties communes de l’immeuble, et la demande de partage de ces parties de l’immeuble est interdite par la loi.

3.6 Le copropriétaire d’une fraction d’un immeuble faisant l’objet d’une déclaration de copropriété peut hypothéquer sa fraction en obtenant le consentement préalable des autres copropriétaires.

FAUX, (art. 1047CCQ) le copropriétaire peut consentir une sûreté sur sa fraction sans le consentement des autres copropriétaires.

3.7 Chaque copropriétaire d’un immeuble faisant l’objet d’une déclaration de copropriété doit obligatoirement contribuer aux charges communes de l’immeuble et au fonds de prévoyance, en proportion de la valeur relative de sa fraction.

VRAI, (art. 1064 CCQ)

3.8 Il est possible pour le copropriétaire d’un mur mitoyen d’abandonner son droit de manière à s’affranchir de sa part des charges relatives à l’entretien, la réparation et la reconstruction de ce mur.

VRAI, (art. 1006 CCQ) L’abandon de ce droit emporte cependant la renonciation à l’usage du mur.

3.9 Pour faire partie d’une même unité d’évaluation au sens de la Loi sur la fiscalité municipale (Québec), un ensemble d’immeubles n’a pas à appartenir au même propriétaire ou au même groupe de propriétaires par indivis.

FAUX, (art. 34 LFM)

3.10 Le titre de propriété d’un adjudicataire d’un immeuble vendu à l’initiative d’une municipalité pour défaut par le propriétaire de paiement des taxes foncières est toujours sujet au droit de retrait en faveur de ce propriétaire.

FAUX, (arts. 531 et 532 LCV) L’immeuble vendu pour taxes peut être racheté par le propriétaire en tout temps durant l’année suivant l’adjudication.

QUESTION 4 (6 points)

L’avis d’évaluation relatif à une unité d’évaluation fait état d’une proportion médiane établie a 98% et d’une valeur au rôle de 277 000$. Calculez la valeur réelle de cette unité d’évaluation en faisant état de vos calculs et en prenant soin de définir les concepts utilisés pour les fins de vos calculs.

Pour calculer la proportion médiane on divise la valeur inscrite au rôle par le prix de vente de l’unité, soit par la règle suivante:
277 000$ x 100 / 98 = 282 653.06$ représente la valeur réelle de cette unité d’évaluation.









QUESTION 5 (6 points)

Décrivez sommairement les objectifs habituellement poursuivis par une municipalité à l’occasion de l’adoption d’un règlement de lotissement.

a) rationaliser la mise en marché du sol en intervenant sur les opérations de morcellement;
b) rentabiliser la fourniture de services municipaux;
c) prévenir la détérioration de l’environnement pouvant résulter d’une surexploitation du territoire;

QUESTION 6 (8 points)

A acquiert un immeuble, le lot 1, en août 2005. L’acte de vente pertinent prévoit que cet immeuble est vendu avec toutes les servitudes qui lui sont rattachées, notamment « une servitude créée en faveur dudit immeuble, à titre de fonds dominant, à l’encontre du lot 2 dudit cadastre », lequel lot est actuellement la propriété de B.

A prend possession de son immeuble le lendemain de la signature de l’acte de vente, et fort de la mention concernant la servitude dans son acte, entreprend de passer à plusieurs reprises sur le terrain de B, à l’endroit mentionné dans l’acte de vente ainsi que dans l’acte constitutif de la servitude en question.

B est témoin de tout cela et n’apprécie guère que A se serve ainsi de son terrain. Il interpelle donc A et lui explique que ce droit de passage avait été consenti à l’époque par le propriétaire du fonds servant pour avoir accès au chemin public, mais qu’en raison de l’aménagement par la municipalité d’un passage piétonnier reliant notamment le terrain de A à la voie publique, au début des années 80, plus personne n’exerce effectivement de droit de passage sur le terrain de B depuis cette époque (ce qui s’avère effectivement être le cas). B demande en conséquence à A de bien vouloir s’abstenir à l’avenir de passer sur son terrain, à défaut de quoi il se verra forcé d’intenter les procédures appropriées pour faire reconnaître que A ne détient aucun droit de servitude sur le lot 2.

B a-t-il raison de formuler cette demande? Motivez.

OUI, B a raison puisque cette servitude de passage est discontinue donc la servitude s’éteint par son non-usage pendant 10 ans (art. 1191(5) CCQ) et la prescription commence à courir du jour où le propriétaire du fonds cesse d’exercer la servitude. (art. 1192 CCQ). Or, dans notre cas, plus personne n’exerce de droit de passage depuis le début des années 80.

Woah... X_x -(mort)
C'est dur hein?

Pour ceut qui on rien compri je vous l,expliquerer par Mp voilà le tableau
de bp:

=Sangohan --> 8 (en math)
=Trunko -----> 3 (en gym)
=Toubyoo----> 10 (en français)
=
=

voila j'ai fini de rediger mon poeme vous le trouver comment professeur
(je le diras pas sa serias trop long)

Hmm-hm..
Oui un 6/10 sa y rai?